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        2023年上半年全國大賣地:僅四成百強房企還在拿地,拿地額減少近700億元

        來源:中國房地產網 時間:2023-07-08 05:55:35

        田傲云/發自北京


        隨著2023年上半年房地產市場收官,多數城市土地拍賣未有轉暖跡象,盡管熱點城市率先升溫,但冷的冷、熱的熱,市場局部分化明顯。


        (資料圖片)


        中指研究院數據顯示,今年上半年,TOP100房企拿地總額5920億元,同比下降10.2%,TOP100門檻值降17億元,同比下降15%。


        在市場預期和信心尚未修復的背景下,盡管二季度以來,部分民企投資積極性復蘇,但企業資金壓力猶存,百強房企中僅四成企業還在拿地。


        與此同時,土地拍賣市場中,往年活躍的地方城投身影開始減少。據諸葛研究院數據統計,2023年上半年央企、國企權益拿地金額占比48.2%;民營房企逐步回歸土地市場,權益拿地金額占比升至34.5%;城投平臺占比下降至17.3%。


        不過,核心城市核心區域地塊卻是未拍先火,引發房企扎堆爭搶。在北京,6月舉辦的五場土地拍賣,朝陽、亦莊、海淀等核心區域,觸頂+溢價成交是主旋律,但位于房山、平谷等區域的地塊,仍逃脫不了底價成交或者延期拍賣的宿命。此外,在上海、杭州、合肥等城市亦有超過五成以上地塊拍至成交上限。


        僅四成百強房企投資拿地


        從百強房企拿地金額來看,盡管房企在一季度謹慎拿地,但二季度以來拿地力度顯著回升,到6月份達到近半年最高點,不過同比2022年二季度仍下滑明顯。此外,全國300城住宅用地供求規模均降至近十年以來同期最低位。


        中指研究院數據顯示,今年上半年,TOP100房企拿地總額5920億元,同比下降10.2%,TOP100門檻值降17億元,同比下降15%;全國300城住宅用地推出2228宗成交1622宗,成交規劃建筑面積僅為13528.67萬平方米,同比分別下降33.8%、31.4%。


        拿地銷售比方面,仍處于歷史低位狀態??硕饠祿@示,2023年上半年,百強房企的拿地銷售比為0.15,比2022年上半年的0.16略低,較一季度末的0.07有一定程度的修復,這意味著房企拿地意愿仍不高。


        另值得注意的是,從企業拿地情況來看,受制于資金壓力和土地拍賣競爭壓力,僅有四成百強房企投資拿地。


        各梯隊房企拿地銷售比亦在下滑。就各梯隊拿地銷售比而言,目前僅TOP10房企拿地銷售比保持在0.2以上,此外TOP11~20房企拿地銷售比降至0.11,其他各梯隊房企拿地銷售比均不足0.1,也可以認為當前房企投資的態度仍處于非常謹慎的狀態中。


        不過,核心城市2023年上半年熱度仍在,其優質地塊讓房企欲罷不能。長三角區域的杭州、上海、蘇州、南京、合肥、寧波、無錫、溫州、臺州9個城市的土地出讓金都位于全國前20。


        以953.37億元賣地收入位于全國第一的杭州,2023年上半年,共計完成六場土地拍賣,首次土地拍賣迎“開門紅”,以10.89%溢價率火熱開場,隨后5場土地拍賣溢價率均維持在8%以上,且觸頂率也較去年40%左右上升至60%以上。


        5月29日,蘇州舉辦第二批次土地拍賣,共推出9宗地塊,最終僅成功出讓了2宗地塊。值得注意的是,其余7宗地塊均因在尚未正式開拍的自由報價階段,被開發商熱搶直接使土地拍賣系統系統故障原因而中止出讓。


        一全國性房企華東公司人士對中國房地產報記者表示,房地產市場仍在修復中,有強大購房需求支撐的核心城市項目安全性和流動性更強,且要在此基礎上,聚焦核心城市的核心區域。


        一做實業出身的民營房企人士告訴記者,今年以來,公司亦在核心城市積極搶地?!澳壳巴恋貎r格回落,或許是抄底核心城市地塊的最佳時機?!?/p>


        諸葛找房分析師認為,樓市去化率仍是房企重要的拿地考量因素,對樓市表現穩健的城市更加青睞,同時,去化復蘇提速也成為了土地拍賣低溫城市的破局關鍵點。


        城投拿地占比下降


        值得注意的是,對比近三年土地拍賣市場,往年活躍的地方城投身影開始減少。


        據諸葛研究院數據統計,2023年上半年城投平臺占比下降至17.3%,其中上半年權益拿地金額TOP20中僅有1家城投平臺企業。


        與之相對的,民營房企逐步回歸土地市場,成為繼央企、國企之后的第二大拿地主力,權益拿地金額占比升至34.5%;央企、國企權益拿地金額占比48.2%,位居占比首位,較2022年上半年基本保持不變。


        實際上,由于2021年第二批次拍地規則大幅收緊,加之“三道紅線”高壓施力下,民營房企拿地步伐明顯放緩。2021年下半年開始,全國各地的城投平臺開始在土地拍賣市場嶄露頭角,到2022年4季度,土地市場托底局面加重,城投平臺拿地占比甚至趕超國央企。


        據中指院數據統計,2022年拿地面積百強企業中,有地方城投公司71個,超過2021年的3倍;2022年拿地金額百強企業中,地方城投占比32%,相比2021年同期增長了26個百分點。而據克而瑞統計,2022年前三輪集中供地中,城投公司的拿地占比從37%上漲到55%。


        業內多方認為,城投拿地減少,有兩方面原因,一是融資難;二是此前拿的地開工率較低,導致自身造血能力不足。


        據克而瑞統計,截至2022年12月,2021年成交的地塊有67%開工,2022年成交的地塊有31%開工,而2021年和2022年城投類公司所拿地塊的開工率分別為38%和8%。


        西南地區一城投公司人士稱,去年年底,公司已經將旗下地產項目出售,退出房地產領域?!胺康禺a項目開發并沒有想象中容易,土地開發業務面臨較大的資金平衡壓力?!?/p>


        華創證券分析師周冠南表示,2022年10月14日,財政部新規明確提及“不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”,或一定程度上限制城投托底拿地行為。此外,今年以來,政策落地疊加城投公司自身償債壓力較大等多重因素下,城投拿地金額下降。


        諸葛找房分析師預計,下半年國企央企仍為第一拿地主力,民營房企位居其后,城投平臺身影可能會進一步減少?!胺科竽玫馗窬只径ㄐ??!?/p>


        不過,中指研究院土地市場研究負責人張凱分析認為,今年下半年,土地市場熱度將繼續回落,城投類企業或將再次進場托底?!胺康禺a市場持續承壓,部分城市上半年發力后,可推出的優質地塊存量不多”

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